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Distribución y Concentración del Alquiler en España

Visualización de flujos del mercado de alquiler en España por tipo de arrendador (particulares de 1 a 5+ viviendas, empresas y parque público) frente a las viviendas de uso turístico (VUT).

Alquiler Habitual
3.350.000 viv.
~17,3% de hogares principales
Pequeños Propietarios (1 viv)
1.313.200 viv.
39,2% del parque habitual
Multiarrendadores (2+ viv)
1.320.000 viv.
52,8% de particulares
Alquiler Turístico (VUT)
329.764 viv.
1,24% parque total nacional
1 Vivienda (Pequeño Casero) 2 a 4 Viviendas 5 o + Viviendas Empresas Jurídicas Parque Público Alquiler Turístico
Pasa el cursor sobre las cintas o barras para inspeccionar detalles y porcentajes
Análisis Estructural

¿Por qué el alquiler turístico no es la causa real de los precios del alquiler?

1. Uso mixto y segunda residencia
  • El propietario la disfruta en vacaciones y fines de semana; la alquila semanas sueltas para costear el IBI y mantenimiento.
  • Si se prohíbe el alquiler turístico, la cerrará o venderá: no puede cederla a la LAU por 5 a 7 años al requerirla para su familia.
2. Tipología incompatible
  • Gran parte son chalets con piscina, villas rústicas o estudios concebidos para escapadas.
  • La demanda residencial familiar busca pisos de 2-3 dormitorios en cascos urbanos con transporte, colegios y empleo.
3. Desconexión geográfica (Costa vs. Empleo)
  • El >70% de las VUT están en costas e islas. En cinturones metropolitanos (Getafe, Parla, Hospitalet) son <0,3% del parque.
  • Sin apenas turismo, el alquiler habitual allí subió un 35%–50%: la inflación responde a demanda laboral y falta de oferta de obra nueva.

Oferta real no transferible: Las ~330.000 VUT suponen el 1,24% del parque nacional. Tras aplicar los filtros de uso propio, tipología vacacional y ubicación fuera de polos de empleo, la bolsa que podría pasar al alquiler habitual es residual e irrelevante para solucionar la escasez residencial.

INE Censo de Población y Viviendas Distribución por Densidad Municipal Tesis de Jordi Llátzer

¿Por qué las "viviendas vacías" no solucionan la crisis del alquiler?

Análisis según el tamaño de municipio y densidad de población: el 45% del parque vacío se ubica en aldeas y pueblos rurales sin demanda laboral, mientras que en las grandes capitales la vacancia es mínima.

Viviendas Vacías según Tamaño de Municipio y Densidad (INE Censo) Métrica: Viviendas vacías por cada 100 habitantes (Densidad)
Disparidad Territorial Extrema: ¿Dónde están las casas vacías vs el empleo?
Mayor desocupación (España vaciada sin empleo):
Ourense: 28,9% Lugo: 23,6% Teruel: 20,4% Ávila: 20,2% Soria: 19,8% Zamora: 19,2%
Menor desocupación (Polos de demanda y empleo):
Álava: 4,5% Guipúzcoa: 5,1% Vizcaya: 5,9% Madrid: 6,3% (capital ~3,6%) Barcelona: 6,8% (capital ~4,5%)
1. Cifra Nominal Censal
3,8M - 4,0M viv.
14,4% parque total nacional (consumo <15 días/año).
2. España Rural
- 1,73M viv. (45%)
En pueblos <10k hab. y aldeas sin tejido laboral.
3. Ruina e Inhabitabilidad
- ~850.000 viv. (22%)
Pre-1950, sin cédula o herencias bloqueadas.
4. Tasa en Capitales
~3,6% - 4,5% tasa
Bajo el suelo técnico de fricción natural (5%-8%).
1. Desconexión Territorial Absoluta
  • El 45,0% de las vacías (1,73M) están en municipios de <10k hab. y aldeas con solo el 20,3% de la población (Ourense 28,9%, Lugo 23,6%).
  • En Madrid y Barcelona capital la vacancia es residual (~3,6%-4,5%). Un piso vacío en una aldea rural no resuelve la vivienda de quien trabaja en Madrid.
2. Inhabitabilidad, Antigüedad y Herencias
  • Construcciones anteriores a 1950 sin aislamiento ni cédula de habitabilidad, o en semiruina.
  • Reformarlas cuesta 60.000€-100.000€ (más del valor del inmueble en el pueblo) o están bloqueadas en herencias con múltiples herederos sin acuerdo.
3. Tasa de Fricción Técnica del Mercado
  • Todo mercado inmobiliario exige un 5% a 8% de vacancia estructural para el recambio natural entre inquilinos, obras y firmas notariales.
  • Tener un 3,6% en capitales certifica un colapso por escasez de oferta, no retención especulativa, lo que evidencia un mercado al límite de su capacidad técnica y una aguda escasez de oferta.
Fuentes oficiales y análisis: INE Censo de Población y Viviendas (contadores inteligentes) • Análisis de Jordi Llátzer (Substack).
Última actualización de datos: 2024–2026