Datos Oficiales 2024–2026 Estilo SankeyArt

Distribución y Concentración del Alquiler en España

Visualización de flujos del mercado de alquiler en España por tipo de arrendador (particulares de 1 a 5+ viviendas, empresas y parque público) frente a las viviendas de uso turístico (VUT).

Bonus: El Gran Apagón: ¿Hay enchufes para tanta casa? Ver Problema ↗
1 Viv. en Alquiler (Pequeño Casero) 2 a 4 Viv. en Alquiler 5 o + Viv. en Alquiler Empresas Jurídicas Parque Público Alquiler Turístico
Pasa el cursor sobre las cintas o barras para inspeccionar detalles y porcentajes
Análisis Estructural

¿Por qué el alquiler turístico no es la causa real de los precios del alquiler?

1. Uso mixto y segunda residencia
  • El propietario la disfruta en vacaciones y fines de semana; la alquila semanas sueltas para costear el IBI y mantenimiento.
  • Si se prohíbe el alquiler turístico, la cerrará o venderá: no puede cederla a la LAU por 5 a 7 años al requerirla para su familia.
2. Tipología incompatible
  • Gran parte son chalets con piscina, villas rústicas o estudios concebidos para escapadas.
  • La demanda residencial familiar busca pisos de 2-3 dormitorios en cascos urbanos con transporte, colegios y empleo.
3. Desconexión geográfica (Costa vs. Empleo)
  • El >70% de las VUT están en costas e islas.
  • No soluciona el problema de falta de vivienda en los núcleos de población donde vive la población trabajadora.

Oferta real no transferible: Las ~330.000 VUT suponen ~10% del parque nacional alquilado. Tras aplicar los filtros de uso propio, tipología vacacional y ubicación fuera de polos de empleo, la bolsa que podría pasar al alquiler habitual es residual e irrelevante para solucionar la escasez.

Ministerio de Transportes (MIVAU) INE (Estadística Continua de Población) Serie Histórica 1992–2026

Ladrillo vs. Gente: El Desajuste entre Obra Nueva y Población

Evolución histórica de las viviendas visadas de obra nueva frente al crecimiento demográfico: la crisis de precios responde a una brecha matemática estructural entre construcción e incremento poblacional.

Viviendas Visadas (Barras) vs. Población Total Residente (Línea Azul) Pasa el cursor por cualquier año para ver el desglose exacto
Viviendas visadas (obra nueva) Récord histórico (2006: 865.561) Población total (1 de enero)
* 2026: visados acumulados ene-abr (MIVAU); población a 1-ene-2026 provisional (INE)
La Paradoja de 2006 vs. 2026

En pleno auge de la burbuja (2006) se visaban 865.561 viviendas al año para absorber un incremento de ~740.000 personas. Hoy, con la población creciendo en +442.000 a +600.000 personas al año hasta alcanzar el récord de 49,57 millones de habitantes, el ritmo de visados está estancado en solo ~139.000 viviendas anuales.

El Origen Matemático de la Inflación del Alquiler

Actualmente se construye apenas 1 vivienda por cada 3,5 a 4 nuevos residentes. Cuando la demanda demográfica se dispara a este ritmo y la producción de vivienda permanece en mínimos históricos de poscrisis, el precio del metro cuadrado sube por pura asfixia de oferta, independientemente de las VUT o las casas vacías en zonas rurales.

INE Censo de Población y Viviendas Distribución por Densidad Municipal Tesis de Jordi Llátzer

¿Por qué las "viviendas vacías" no solucionan la crisis del alquiler?

Análisis según el tamaño de municipio y densidad de población: el 45% del parque vacío se ubica en aldeas y pueblos rurales sin demanda laboral, mientras que en las grandes capitales la vacancia es mínima.

Viviendas Vacías según Tamaño de Municipio y Densidad (INE Censo) Métrica: Viviendas vacías por cada 100 habitantes (Densidad)
Disparidad Territorial Extrema: ¿Dónde están las casas vacías vs el empleo?
Mayor desocupación (España vaciada sin empleo):
Ourense: 28,9% Lugo: 23,6% Teruel: 20,4% Ávila: 20,2% Soria: 19,8% Zamora: 19,2%
Menor desocupación (Polos de demanda y empleo):
Álava: 4,5% Guipúzcoa: 5,1% Vizcaya: 5,9% Madrid: 6,3% (capital ~3,6%) Barcelona: 6,8% (capital ~4,5%)
1. Cifra Nominal Censal
3,8M - 4,0M viv.
14,4% parque total nacional (consumo <15 días/año).
2. España Rural
- 1,73M viv. (45%)
En pueblos <10k hab. y aldeas sin tejido laboral.
3. Ruina e Inhabitabilidad
- ~850.000 viv. (22%)
Pre-1950, sin cédula o herencias bloqueadas.
4. Tasa en Capitales
~3,6% - 4,5% tasa
Bajo el suelo técnico de fricción natural (5%-8%).
1. Desconexión Territorial Absoluta
  • El 45,0% de las vacías (1,73M) están en municipios de <10k hab. y aldeas con solo el 20,3% de la población (Ourense 28,9%, Lugo 23,6%).
  • En Madrid y Barcelona capital la vacancia es residual (~3,6%-4,5%). Un piso vacío en una aldea rural no resuelve la vivienda de quien trabaja en Madrid.
2. Inhabitabilidad, Antigüedad y Herencias
  • Construcciones anteriores a 1950 sin aislamiento ni cédula de habitabilidad, o en semiruina.
  • Reformarlas cuesta 60.000€-100.000€ (más del valor del inmueble en el pueblo) o están bloqueadas en herencias con múltiples herederos sin acuerdo.
3. Tasa de Fricción Técnica del Mercado
  • Todo mercado inmobiliario exige un 5% a 8% de vacancia estructural para el recambio natural entre inquilinos, obras y firmas notariales.
  • Tener un 3,6% en capitales certifica un colapso por escasez de oferta, no retención especulativa, lo que evidencia un mercado al límite de su capacidad técnica y una aguda escasez de oferta.
Fuentes oficiales y análisis: INE Censo de Población y Viviendas (contadores inteligentes) • Análisis de Jordi Llátzer (Substack).
Última actualización de datos: 2024–2026